Долевое строительство

Напомним, в июле 2019 года вступил в силу закон, защищающий права участников долевого строительства. Их деньги лежат на эскроу-счетах до момента сдачи жилья, только потом передаются застройщику.

«Если по каким-то причинам строительный проект приостанавливается, деньги участников долевого строительства сохраняются на счетах, застрахованных государством. Таким образом исключается столь распространенная в недавние времена проблема обманутых дольщиков, когда люди оставались и без денег, и без квартир», — прокомментировал заместитель управляющего Ярославским отделением Банка России Евгений Ефремов.

С использованием новой системы финансирования с лета 2019 года в регионе стартовали девять строительных объектов, участники долевого строительства открыли 230 счетов-эскроу на более чем 446 млн рублей. Стройки финансируются за счет средств застройщиков и банковских кредитов.

Спрос на жилье не будет расти

«Скажу определенно: с рынка уйдут случайные застройщики, — утверждает директор ООО „Метро-Оценка“ Светлана Прокофьева. — Останутся только те, кто твердо стоит на ногах. На мой взгляд, это хорошо. Думаю, что упомянутое решение [о новой схеме долевого строительства] даст толчок росту объемов малоэтажного строительства. Для многих компаний этот сегмент станет той нишей, в которой они начнут работать».

Прокофьева замечает: «Спрос на недвижимость в ближайшее время вряд ли вырастет, ведь покупательная способность населения остается пока невысокой. Но если не будет спроса, нет смысла сохранять высокие темпы строительства жилья. Так что строить будут меньше».

Данные Росстата подтверждают выводы эксперта. За три месяца 2019 года в России построили почти 200 тысяч квартир, что на 5,6% меньше, чем годом ранее. Больше всего домов ввели в эксплуатацию в столице — 8,9% от общего количества, далее следует Краснодарский край с показателем 5,9, на третьем месте Татарстан — 5,2%. В десятке первых фигурируют Ленинградская, Ростовская, Нижегородская, Свердловская, Новосибирская и Томская области, республика Башкортостан.

В Санкт-Петербурге зафиксировано снижение объема сданного жилья в сравнении с началом 2018 года — на 60,2 процента. На треть показатель упал в Московской области и на четверть — в Новосибирской.

Темпы строительства жилья в Ярославской области такие: в 2018 году сдали 219,7 тысяч квадратных метров — несколько лет назад цифра была в четыре раза выше. В начале 2019 года, тем не менее, прирост к показателю за первый квартал предыдущего года составил около 11,7%.

Дорогая ипотека

По данным Отделения по Ярославской области Главного управления Банка России по ЦФО, в первом квартале 2019 года ярославцы получили 2338 ипотечных кредитов, что на 4,4 процента больше, чем годом ранее. Однако, считает Светлана Прокофьева, ситуация на рынке ипотечного кредитования может измениться.

«Дело в том, что ставка по ипотечным кредитам, которая то растет, то снижается, — это показатель, имеющий не столько экономическую, сколько политическую составляющую, — поясняет она. — Поэтому какие-то прогнозы по этому вопросу сейчас делать сложно. Конечно, переплата по ипотечным кредитам у нас велика, однако рассчитывать на то, что в ближайшее время что-то кардинально изменится, и ставка упадет до 2-4 процентов, не стоит. Многие, особенно молодые люди, сегодня предпочитают снимать жилье, а не покупать собственное. В условиях, когда региональный рынок труда сужается, может быть, подобное решение оправдано — ведь в поисках работы им приходится уезжать в другие регионы. Но если есть работа и стабильный доход, то все-таки предпочтительнее не отказываться от строительства собственной квартиры».

Подорожают ли квартиры с изменениями в правила долевого строительства? «Не думаю. В таком случае никто его не сможет купить. Да, первоначально, пока на эскроу-счетах еще не аккумулированы средства дольщиков, застройщики будут брать у банков кредиты под более высокий процент — некоторые аналитики называют цифру 12%. Но затем, когда дом будет построен, ставка упадет до 4,5-6%. Так что жилая недвижимость подорожает, конечно, но не так стремительно», — полагает специалист.

Если подсчитать затраты на ипотеку, становится ясно, что нужно рассчитывать доход на несколько пятилеток вперед. Цена стандартной однушки в Ярославле — около полутора миллионов рублей. Как правило, заемщик старается накопить треть или половину суммы, чтобы остальное выплачивать 17-25 лет. Рассчитав выплаты на калькуляторе ипотеки, вы получите цифру, как минимум вдвое превышающую цену квартиры.

Кто будет строить?

Российские экономисты предупреждают о возможной монополизации строительной отрасли. В новых условиях смогут работать только крупные игроки или компании с госучастием, а значит, большая часть застройщиков может уйти с рынка, не выдержав конкуренции. Это повлечет снижение темпов строительства жилья и падение объема сданных площадей. Но самое главное — осложнится ситуация на рынке труда.

В Ярославской области число работников отрасли снижается с 2010 года. Также год от года становится меньше региональных строительных компаний, на смену которым приходят столичные фирмы.

Еще одна тенденция, о которой пишут аналитики — уменьшение средней площади нового жилья. Предпочтение при строительстве отдается компактным квартирам. Причина понятна — они дешевле.

В любом случае, думают эксперты, строительную отрасль ждут изменения в 2019 году. И за ними необходимо следить, если есть планы взять ипотеку, вложиться в долевое строительство или инвестировать средства.

Агентство ипотечного жилищного кредитования Ярославской области реализует государственную программу «Семейная ипотека с господдержкой». Льготные ипотеки предоставляются участникам долевого строительства.

«Условия льготной ипотеки позволяют не только приобрести новое жилье по сниженной процентной ставке, но также рефинансировать имеющийся кредит до уровня 6 процентов годовых на срок 3, 5 или 8 лет», — рассказал гендиректор Агентства Ярослав Ямнюк.

Получить льготную ипотеку или рефинансировать кредит, взятый в другом банке, дольщики могут в том случае, если с января 2018 года по декабрь 2022 года в семье появится второй или третий ребенок.

Читайте также: «Имущество ярославского ЛВЗ начали продавать с молотка».

В департаменте строительства Ярославской области обманутым дольщикам вручили восемь именных сертификатов на заключение договора долевого строительства с застройщиком. Об этом сообщили в пресс-службе правительства региона. 

Обманутые дольщики самого старого долгостроя области — жилого дома в 12-м микрорайоне Ярославля ООО «Ярстройпроект» — получат квартиры в недостроенном доме ЖК «Времена года» от ООО «ИК «ЖилСтройСити». За предоставление квартир правительство отдало компании землю под застройку без торгов. Застройщик обещает сдать дом весной 2018 года. О том, на каких условиях будет заключён договор на участие в долевом строительстве, правительство не уточнило. 

Обманутые дольщики ждали квартиры с 2008 года. В отношении директора подрядной организации ООО «Ресурс-эксперт», которая строила дом, и фактического руководителя ООО «Ярстройпроект» Игоря Зайцева возбудили уголовное дело. Правительство области признало несостоятельность завершения строительства жилого дома, поэтому власти договорились с другим инвестором о предоставлении квартир. 

Читайте также: «Мэр Ярославля нашел виновных в ситуации с плохой уборкой тротуаров».