Олег Ненилин: о капитальном ремонте из первых уст

Деятельность Фонда капитального ремонта многоквартирных домов с момента основания такового вызывает к себе массу интереса. Все вопросы, которые появляются у собственников жилья, «ЯрКуб» решил собрать и адресовать новому руководителю Фонда — Олегу Ненилину.

Прежде всего, напомним, что Олег Ненилин приступил к работе в качестве исполняющего обязанности директора Фонда содействия капитальному ремонту многоквартирных домов в Ярославской области 24 февраля этого года. И только 31 мая его официально утвердили в должности депутаты Яроблдумы. Прошлое руководство Фонда наделало немало ошибок, которые Олег Евгеньевич принялся исправлять. И, нужно сказать, пока его решения вызывают доверие и надежду на улучшение ситуации с капремонтом в регионе.

— Олег Евгеньевич, какое наследие досталось Вам от прошлого руководства Фонда содействия капремонту многоквартирных домов и как Вы оцениваете работу ваших предшественников?

— Наследство досталось тяжелое. Программа капремонта на 2015 год была выполнена практически наполовину, и те работы, которые были сделаны некачественно, сейчас дают о себе знать, в том числе в виде различных протечек крыш, за которыми следует ущерб собственникам. Наша первоначальная задача заключается в том, чтобы попытаться воспитать подрядчиков, чтобы они начали выполнять работу качественно, минимизировать убытки, которые собственники несут в результате некачественного выполнения работ, максимально быстро исправить отставание, которое возникло в прошлом году.

— У вас уже есть соображения, как этого достичь?

— Для решения этих задач предпринят комплекс мероприятий: организована новая закупочная процедура, полностью пересмотрены договорные отношения с подрядчиками (сейчас требования стали более жесткими, договора несут в себе большое количество мер ответственности за неисполнение обязанностей). По ходу конкурсных процедур уже видно, что многие подрядчики, которые вольготно чувствовали себя в прошлом году, сейчас даже не заявляются из-за повышенных требований.

В этом году мы выходим на два этапа реализации программы капремонта: сначала проектирование, а затем выполнение работ по ремонту. Поэтому предстоит осилить большой объем проектных документов, чтобы по ним начать ремонты в 2017 году.

В июне ждем первые проекты, это будет уже совсем скоро. И как только они появятся, сразу выставим их на торги, чтобы наверстать упущенное. Есть надежда на то, что на плановые показатели долгосрочной программы выйдем к середине 2017 года, потому что отставание перевалило за тысячу домов. За год мы должны справиться с 2,5 годичными нормами.

— Наследство от прошлого руководства Фонда капремонта досталось тяжелое.

— Давайте перед началом разговора о деталях разберемся в сложной структуре Фонда капремонта, поскольку организация довольно запутанная на первый взгляд, непонятно, кто и за что отвечает.

— Структура, действительно, сложная, в том числе и потому, какие задачи стоят перед Фондом. Ответственность очень большая, поэтому создана многоуровневая система управления, за нами следит куча контрольных органов.

Есть руководитель Фонда. Есть высший коллегиальный орган — Совет Фонда, в который сегодня входят представители депутатского корпуса Яроблдумы и Правительства плюс один представитель от общественной палаты. То есть, стратегические вопросы находятся в ведении Совета (возглавляет его Роман Фомичев). И есть Попечительский Совет — это контрольно-надзорный орган, задача которого следить за соблюдением нормативных документов по деятельности Фонда, проще говоря, чтобы законы соблюдались. Его возглавляет Виктор Волончунас. У нас есть учредитель в лице Департамента жилищно-коммунального комплекса Ярославской области (его руководитель — Юрий Дударев). Плюс различные контролирующие органы.

Сама структура Фонда подразумевает финансовый блок (отвечает за саму программу капремонта, ее формирование, финансовое наполнение и так далее); технический блок: производственно-технический отдел занимается выдачей заданий на проектирование и выполнение работ, сметно-договорной отдел проверяет сметы, заключает договоры и контролирует их исполнение. Сейчас у меня есть видение того, что проектный и сметный отделы должны объединиться в один — проектно-сметный, чтобы вся документация находилась в одних руках, а не как сейчас. Есть юридический отдел, также мы создали отдел закупок, которого раньше не было. На мой взгляд, это значительно повлияло на качество проводимых конкурсов. Плюс, конечно, у нас есть отдел строительного контроля — он осуществляет надзор за подрядными организациями и приемку выполненных работ.

— Олег Евгеньевич, расскажите, что такое капитальный ремонт вообще?

— Капитальный ремонт — это замена изношенных конструктивных элементов, сетей в доме. К сожалению или к счастью, процент того, сколько нужно заменить, законодательно не установлен, поэтому задача проектировщика, когда мы выходим на дом — посмотреть, в каком состоянии находятся либо инженерные сети, либо конструктивные элементы (фундамент, фасад, крыша), и при проектировании создать дефектный акт (определить, что именно требует замены). Далее следует спроектировать замену именно того, что требует этого.

— Комплексный ремонт нескольких домов мы будем пробовать делать, чтобы понять, как его проектировать и какие подрядчики готовы на него прийти. Если все получится, начнем осваивать ремонт полностью.

— Мы часто слышим мнения о том, что капремонт у нас не выполняется, вместо него — отдельные виды работ.

— Есть два подхода к программе капремонта: комплексный — когда дом ремонтируется сверху донизу, и по видам работ — сначала кровля, затем инженерные коммуникации и так далее. У нас был принят второй вариант, так как на сегодняшний момент изношенность кровель в Ярославской области очень высокая. Грубо говоря, каждый второй дом течет во время дождя — какой смысл делать электрику или фасад, если по стене течет вода?

Другие виды работ тоже есть, но в меньшем количестве. Пока нет планов массового перехода на комплексный ремонт, так как за одни и те же деньги можно комплексно сделать 100 домов или 500 кровель — а если учесть то, что протекающая крыша причиняет значительный ущерб людям, наша задача — максимально закрыть кровли. Комплексный ремонт нескольких домов мы будем пробовать делать, чтобы понять, как его проектировать и какие подрядчики готовы на него прийти. Если все получится, начнем осваивать ремонт полностью.

— Сейчас Фонд работает неплохо, учитывая процент собираемости денег — 85%, как и за коммунальные платежи. Плюс буквально только что введены пени для неплательщиков, но они совсем небольшие — это рубль-два. На Ваш взгляд, стимулирует ли это должников пойти в кассы?

— Пени — это обеспечительный платеж, который законодательно нацелен на то, чтобы стимулировать лицо, обязанное платить, заплатить в полном объеме. Но это не единственная цель и не единственный способ. Первостепенна степень доверия, и 85% в сравнении со средним показателем по стране — это высокий процент. Сейчас мы решили по закону начислять пени, это справедливо по отношению к собственникам, которые платят. Они приходят ко мне, когда недосчитываются денег на спецсчете: по плану должно быть, например, 600 тысяч, а по факту собрано только 400, потому что кто-то не платит. И это не позволяет начать работы на кровле. Эти люди и требуют принимать меры.

Уже сейчас многие заявили, что пени — это недостаточно, просят обращаться в суды. Принято принципиальное решение: с марта мы уведомили собственников в квитанциях о том, что будут начисляться пени, и пока есть возможность заплатить сумму долга. Те, кто не сделал этого — начисляем. По результатам за май мы посмотрим, сколько это составляет в деньгах, и если люди не будут платить в июле—августе, мы уже организуем работу по судебному взысканию.

— По моему глубокому убеждению, на специальные счета могут спокойно переходить дома площадью свыше четырех тысяч квадратных метров.

— А как сделать так, чтобы наши граждане считали платеж за капремонт нормой, а не очередным побором, который уйдет кому-то в карман?

— Да все очень просто: нужно эффективно использовать эти средства, в полном объеме, делать ремонт качественно, чтобы люди, у которых сделаны определенные работы, к этому вопросу больше не возвращались. Результат за 2015 год не позволяет повысить уровень доверия у населения: в 2016 году количество переходов из «котла» Фонда на спецсчета увеличился. Люди исходят из того, «лучше забрать свои денежки и сделать ремонт поскорее». Поэтому наша задача — повысить доверие. Отсюда и ужесточение требований к подрядчикам, пересмотр договоров, чтобы на рынке появились добросовестные подрядчики. Нас за это ругают, но на чаше весов комфортное проживание ярославцев и жителей области!

— Вы говорите о том, что многие предпочитают уходить из «котла» на спецсчета, но ведь лично Вы сторонник именно этой стратегии?

— Мы объективно разъясняем людям, что есть два способа накопления средств. По моему глубокому убеждению, на специальные счета могут спокойно переходить дома площадью свыше четырех тысяч квадратных метров, ведь накопленных средств будет достаточно для проведения ремонта в доме. Это при условии, что у собственников есть зачатки управления, люди, которые организуют эту работу. Конечно, они могут прийти к нам и попросить помощи в выборе подрядчиков. А вот домам площадью до четырех тысяч квадратных метров будет сложно накопить в существующих реалиях. Тяжело и домам — объектам культурного наследия, малоэтажкам лучше находиться в «котле». Но у собственников, конечно, должна быть свобода выбора.

— С организацией и платежами мы разобрались, давайте приступим к вопросам о подрядчиках. Расскажите, почему начало работ планируются на август—сентябрь, незадолго до холодов? В этом году даже дорожники вышли на улицы в конце апреля, чтобы не укладывать асфальт в снег и лужи, а вы собираетесь вскрывать кровли к дождям!

— Судя по прошлому году, так было, если говорить о времени проведения закупочных процедур. Сначала чего-то ждали, а затем за два месяца попытались выставить объекты на торги. Итог — провели поздно торги, подрядчики поздно вышли. А мой принципиальный подход — сделать так, чтобы конкурсы проходили планомерно еженедельно в течение года. Например, как установлено уже сейчас, вторник — проектирование, четверг — проведение строительно-монтажных работ. Весь годовой план так должен быть положен на план закупок, чтобы я мог четко понимать, что именно и в какой день выставляю на конкурс. Конечно, чтобы в августе закончить конкурсы и приступить к работе, надо сделать все с января до конца лета, но что можно сделать с августа по декабрь?

Сейчас мы выступаем с инициативой внести изменения в Жилищный кодекс: чтобы формирование краткосрочного плана закончилось не 31 декабря, а 31 октября. До Нового года проводить конкурсы, с начала января уже работать. В тех регионах, где это понимают, так и делают, не имея на руках краткосрочного плана. Это нарушение, но оно позволяет зациклить работу на весь год. К сожалению, ранее, в период смены руководства Фонда, было потеряно полгода, когда не провели ни одного конкурса в период с ноября до 28 апреля. Эту ситуацию необходимо выравнивать.

— К сожалению, капремонт — не такой доходный бизнес, крупным подрядчикам проще дом построить, нежели сделать 100 домов по миллиону рублей, только ресурсы распылять…

— Ужесточение требований к подрядным организациям, о чем Вы много говорите в последнее время, не выливается в массовое бегство компаний с рынка? Теперь подрядчик, желающий выполнять работы, должен доказать, что существует уже три года, много ли у нас таких?

— И раньше было требование о трех годах. Количество организаций, которые прошли у нас аккредитацию, довольно-таки приличное — больше 40.Число заявляющихся на конкурсы пока достаточное, приходят рыбинские организации. Я пока не вижу, что новые жесткие требования полностью застопорили работу. Также мы ведем переговоры с крупными организациями — уже работают 3 крупных проектных института: с уменьшением объемов строительства они начали умирать, и мы их пригласили участвовать в конкурсах. Два взяли по 180 проектов, один 80 — это, по сути, половина годового плана. Посмотрим, как они справятся с задачей. Еще ведем переговоры со строительными организациями. К сожалению, капремонт — не такой доходный бизнес, крупным подрядчикам проще дом построить, нежели сделать 100 домов по миллиону рублей, только ресурсы распылять… Стоимость работ не такая привлекательная, но с учетом падения рынка строительства нам удается некоторых привлечь.

— В связи с тем, что недавно звучала информация об управляющих организациях, которые препятствуют выбору подрядчиков собственниками, возникает вопрос: кто все-таки должен этим заниматься?

— В отношении средств «котла» — Фонд. Те собственники, которые копят средства на спецсчетах, занимаются этим вопросом самостоятельно. Да, в Рыбинске, я слышал, управляющая компания пыталась препятствовать собственникам, говорила, что не даст работать подобранным подрядным организациям, не примет работы. Это злоупотребление, по закону люди не ограничены в выборе: могут найти сами или прийти за помощью к нам.

— Хотелось бы снова обратиться к опыту дорожников. Мы знаем, что все подрядчики в этой сфере сейчас объединены в большое муниципальное предприятие ГП «Ярдормост». Нужно ли делать что-то подобное в сфере капитального ремонта домов?

— Я не вижу смысла. Мне кажется, по дорожной деятельности рынок почти не развит, нет подрядных организаций, про которые можно сказать, что они качественно справятся с работой. Нет, есть, конечно, отдельные организации, но им не потянуть весь объем — 4,5 миллиарда областного дорожного фонда. Поэтому создание ГП «Ярдормост» было обосновано.

На рынке организаций, которые умеют ремонтировать дома, много. Важно понять, их достаточно для выполнения нашего объема работ или нет? 2015 год показал, хотя он не репрезентативен, что не все из них допускались до конкурсных процедур (это слухи, которые я не могу ни подтвердить, ни опровергнуть). И сегодня, когда мы открыли аккредитацию, мы видим подрядчиков, которые раньше вообще не участвовали в конкурсных процедурах. Это говорит о том, что когда мы двери широко открыли, в них вошли, при этом осознавая наши требования и условия договоров. Я предполагаю, что через аккредитацию мы и увидим рынок услуг. К крупным компаниям обращаемся потому, что рынок в 2015 году не справился, но они действуют как помощники, когда небольшие лоты по силам уже разобрали, и остались объемные. Законодатель позволяет нам комплектовать конкурсную документацию по-разному, и мы пытаемся тонко чувствовать ситуацию, пока получается, угадываем. Видно, кто пришел за крупными лотами, кто за маленькими… Проблема лишь в том, что ранее не было плана закупок на год, а с ним подрядчики могли бы заранее посмотреть привлекательные предложения, спланировать свои действия. Сейчас план закупок по проектированию уже есть и размещен на сайте, 10 июня на сайте появится и план закупок по проведению ремонтных работ.

— Особой разницы между объектами культурного наследия и обычными домами я не вижу. Если мы рассматриваем одинаковые по размеру дома.

— Олег Евгеньевич, вы готовы нести персональную ответственность за деятельность подрядчиков?

— На самом деле, мы за всех несем ответственность. Моя персональная ответственность на кону, по-другому не получится. Но нужно учитывать, где ответственность подрядной организации, а где Фонда, ведь наша задача не стоять над душой у подрядчика и брать вместо него молоток. Наша задача так организовать работу и контроль, чтобы получить качественно выполненные работы на выходе. И если будет некачественно, мы виноваты не в том, что он лист железа не так положил, а в том, что мы выбрали не того подрядчика и требования в документации не так сформулировали.

— Когда идет речь о ремонте домов, относящихся к объектам культурного наследия, принято говорить, что их ремонт будет стоить в разы дороже работ на обычных домах. Как решать эту проблему?

— Особой разницы между объектами культурного наследия и обычными домами я не вижу. Если мы рассматриваем одинаковые по размеру дома. Есть в городе большие дома — объекты культурного наследия, а рядом такие же по размерам обычные дома. У объекта культурного наследия культурную ценность имеет, к примеру, фасад —лепнина, кирпич, который нельзя штукатурить… А крыша — обычная, такая же, как у обычного дома. С точки зрения выполнения работ нет никакой разницы. С Департаментом культуры и с Госэкспертизой мы работу провели, они говорят, что экспертиза проекта не нужна, потому что не затрагивается безопасность здания. Экспертиза культурного наследия тоже не нужна, поэтому крыша ремонтируется точно так же, как и в любом доме. Проектирование только другое — оно стоит 15% от стоимости ремонта, при 3% у обычного здания. Наши подрядчики с удовольствием берутся за объекты культурного наследия, потому что цена проектирования в пять раз больше, хотя делать нужно одно и то же. Но чтобы им жизнь медом не казалась, мы объединяем в лоты разные объекты, даем и такие дома, и такие, чтобы в среднем получалось 9% от предельной стоимости. Так мы ушли от этой проблемы низкой стоимости проектирования, которая стояла в прошлом году. И у нас с удовольствием все три конкурса на 460 видов работ по проектированию забрали, пока все довольны.

— Если при прежнем руководстве на оборотной стороне платежного документа размещалась реклама, то моя принципиальная позиция — печатать исключительно полезные для собственников сведения о программе капремонта.

— У председателя Общественной палаты Александра Грибова была идея сделать тематические информационные стенды о Фонде капремонта и разместить их в офисах управляющих компаний. Как Вы на это смотрите?

— Это и моя позиция тоже, мы готовы разместить такие стенды скорее не в управляющих компаниях, а в территориальных администрациях, ведь туда малообеспеченные люди идут как раз за поддержкой. И к нам часто обращаются за консультациями по разным вопросам, в том числе по льготам и компенсациям на капремонт. Вот эту информацию важно разместить в администрациях Дополнительно мы публикуем полезную информацию о деятельности Фонда на обороте квитанций, чтобы собственник мог эффективно принимать решения по капремонту дома, есть план размещения информации на квитанции до конца года. Если при прежнем руководстве на оборотной стороне платежного документа размещалась реклама, то моя принципиальная позиция — печатать исключительно полезные для собственников сведения о программе капремонта.

— Напоследок расскажите, пожалуйста, о визите представителей Фонда капитального ремонта республики Татарстан. Что хорошего происходит у них?

— У них уже 8 лет работает программа капитального ремонта, они стартовали в 2008 году, гораздо раньше, чем это сделали остальные регионы (у нас старт был в августе 2014 года). В Казани создана муниципальная организация «Служба технического надзора». То есть, у них алгоритм организации работ и контроля хорошо отработан, плюс они делают комплексный ремонт. Но это при деньгах 4,5 миллиарда в год и 50% софинансировании из средств бюджета. Финансовые условия комфортные, поэтому они могут себе позволить делать в 3–4 раза больше объектов, чем мы, причем комплексно. Когда мы делаем 1000 кровель, они работают на 1000 домов. Были бы у нас такие возможности, и мы бы так действовали, но наш бюджет — порядка 1,5 миллиардов, из них половина в «котле», на спецсчетах 700–800 миллионов.

Закрыть