Возможна ли реновация жилья в Ярославле? Мнения экспертов и девелоперов

Диспут о реновации прошел в Музее современного искусства 27 марта. Инвесторы и эксперты рассказали, можно провести реновацию жилых домов в Ярославле. «Яркуб» записал самое важное.

Что такое «реновация»?

По федеральному закону реновация — это «реконструкция или снос не подлежащих капитальному ремонту объектов жилищного фонда и жилищное строительство на высвобождаемой территории с обеспечением территории реновации объектами коммунальной, транспортной, социальной инфраструктуры, а также проведением мероприятий по благоустройству жилых территорий».

Реновация бывает точечной и поквартальной. Для застройщика выгоднее поквартальная — дает больше квадратных метров. В Москве начали точечную. У Ярославля нет денег и на такую. Впрочем, федеральных средств в принципе не хватает, потому девелоперы получают привилегии.

«Ни для кого не секрет, что Москва — это государство в государстве. В местном законе написаны очень интересные вещи. Например, что можно делать реновацию без учета противопожарных, санитарных и градостроительных норм», — пояснил член Общественного совета при департаменте строительства Ярославской области и наблюдательного совета ГАУ ЯО «Яргосстройэкспертиза» Андрей Гранько.

Связано это с тем, что есть исторически сложившиеся кварталы. Если начать разбираться, смотреть варианты изменения градостроительной документации, получится, что многие вещи не соответствуют современным нормам — скажем, ширина межквартальных проездов.

«Москва написала такую вещь, потому что выхода другого нет. Разрешение на строительство можно давать без окончательно сформированного земельного участка. Остальные нормы применяются „в особом порядке“», — заключил Андрей Гранько.

Опыт реновации — не новый

По словам Андрея Гранько, опыт реновации, которая началась в столице и планируется в регионах, не новый. Об этом задумывались в Советском Союзе, провели в Восточной Германии после объединения.

«Если провести реновацию, то не будет проблемы расселения ветхого аварийного жилья. При Горбачеве об этом задумывались. Особенно это касалось домов, построенных до 1962 года, потому что они строились по другим нормам», — указал Гранько.

В девяностые в Ярославле приняли программу «Реконструкция домов первых массовых серий».

«Она дошла до какого-то этапа. Потом она, никого не удивлю, оказалась не выполнена, как и множество других жилищных программ. Судьба у нас такая у страны», — отметил Андрей Гранько.

Федеральный закон, регламентирующий реновацию, вышел в 2017 году. Спустя год на ярославском Градостроительном форуме автор законопроекта, председатель комитета Госдумы по жилищной политике и жилищно-коммунальному хозяйству Галина Хованская заявила, что очень хочет, чтобы реновация прошла в Ярославле. Это вылилось в то, что спустя четыре месяца Яроблдума приняла решение поддержать программу реновации. Однако региональный закон пока не принят.

Принципы реновации

Главный архитектор Ярославской области Михаил Кудряшов убежден: основной посыл реновации — решение проблемы ветхого и аварийного жилья, которого с годами становится больше из-за особенностей строительства в середине XX века. Тем не менее застройщики предпочитают создавать новые кварталы вместо того, чтобы работать с имеющимися.

«Наши города давно построены, и те агломерационные процессы, которые сейчас идут, крайне опасны. Они неконтролируемы. Формирование двенадцати мегаполисов на территории страны приведет к потере территории. Как говорил один архитектор, „на территорию без людей придут люди без территории“. Чтобы сдержать агломерационные процессы, остановить оголтелый многомиллионный ввод миллионов квадратных метров нового жилья, мы должны заниматься тем, что написано в Градостроительном кодексе — комплексным развитием застроенных территорий. Это давно придумано, разговор давно состоялся», — считает Кудряшов.

В качестве примера главный архитектор вспомнил строительство новых домов на Пятерке — там люди сами просили снести бараки, чтобы получить квартиры в новостройках.

«Гонка за миллионами квадратных метров жилья — для кого и где? Создание инфраструктуры ложится на городской бюджет. Никто из застройщиков — я других не видел — не будет строить детские сады, школы и дороги. Количество квадратных метров не гарантирует качества среды», — подчеркнул Кудряшов.

По его словам, опыт Москвы в плане реновации — не положительный пример: «На мой взгляд, это картельный сговор строительной отрасли, которая этим законом [о реновации] получила для застройки новые площадки с готовой инфраструктурой и начала безумно увеличивать плотность населения на ту же единицу инфраструктуры. Более того, люди потеряли права собственности на землю — участки под домами остались в Фонде реновации, а квартиры распределили по принципу „метр на метр“. О каком улучшении мы можем говорить?»

Другими словами, в таком случае реновация из экономически эффективного социального проекта превращается в способ заработать денег.

Что можно поменять?

Михаил Кудряшов предложил местным законодателям при разработке регионального закона о реновации обратить внимание на шесть пунктов.

1. Добровольное участие в программе реновации.

2. Улучшение жилищных условий и увеличение площади получаемых квартир. В пропорциях, а не метр в метр. «Иначе это никому не интересно. Если вы собираетесь человека переселять, то ему нужна выгода. Не каждый может заняться продажей однушки и покупкой двушки. Но если у него есть деньги, то он может позволить себе дополнительную комнату в этом же доме. Может, частично с субсидиями, может, в рассрочку. Эта экономика возможна», — считает главный архитектор.

3. Сохранение собственности на земельный участок под домом.

4. Улучшение среды — качества сетей и инфраструктуры.

5. Уход от монотонности типовой застройки, разработка индивидуальных проектов.

6. Допустимое сохранение локации проживания. «Это не просто кварира, это среда. Человек привык — знает, где магазин, остановка, больница. Нельзя его просто выдернуть из среды».

Есть ли проекты реновации в Ярославле?

Строительная фирма депутата Ярославской областной думы Романа Фомичева предложила перестроить дома 33, 31, 29, 27 по проспекту Октября неподалеку от перекрестка с улицей Победы. С начала разработки проекта приняли решение снести два крайних дома из группы — 33 и 27. Соответственно, планы изменятся.

«Подразумевается ремонт самих зданий и увеличение этажности. По бокам зданий будут пилоны на отдельном фундаменте, которые будут держать надстройку над домом. К сожалению, понижение этажности, как в Германии, у нас невозможно, потому что делается это не за государственный, а за частный счет», — рассказал Роман Фомичев.

Действительно, в Восточной Германии этажность понижалась, а территория вокруг благоустраивали на деньги государства. Там другая система собственности: дом принадлежит одному юрлицу, которое принимает решения. В России из-за приватизации квартир нужно собирать согласия владельцев, чтобы что-либо сделать.

«Экономика нашего проекта — 10% прибыли. Проект не согласован, он все еще разрабатывается», — заключил Роман Фомичев.