Ипотека

За редким исключением развод всегда приводит к спорам и ссорам. Совместно нажитое имущество, как и совместно набранные долги, порой очень непросто разделить справедливо, тем более под натиском эмоций. В этот момент жизни на помощь приходит брачный договор. Это соглашение между супругами, которое определит их имущественные права. Заключив его, можно отдаться чувствам, не переживая о материальном.

Адвокат Артем Пухов состоит в Ярославской коллегии адвокатов, на его счету огромное множество разрешенных дел, в том числе в области семейного права. Сегодня он рассказал о том, кому необходимо позаботиться о брачном договоре и на что обратить внимание.

«Сейчас большую популярность брачные договоры имеют среди бизнесменов. Договор дает предпринимателем свободу в браке. Не нужно получать согласие супруга на совершение сделок с долей в ООО, а в случае развода можно избежать дробления компании. То есть фактически отделить бизнес и семью. Иначе, если такой контракт не заключить, при разрыве бывшему мужу или жене достанется часть долей в обществе. Он или она может либо ее продать, либо попытается реализовать свои корпоративные права: вмешиваться в дела фирмы, в том числе — из мести.

Нередко на заключении брачного договора настаивают деловые партнёры одного из супругов — не хотят, чтобы семейные дела влияли на общий бизнес. Рекомендуется включить в договор условие о передаче бизнеса супругу, который им занимается, и о выплате содержания или компенсации другому супругу. Это должно устроить обе стороны.

Общий у супругов не только доход, но и долги. То есть, если муж или жена взяли кредит для развития бизнеса, то и взыскание по долгам могут обратить на совместное имущество. Так что и второй стороне удобен брачный договор, чтобы обезопаситься от бизнес-рисков. Для этого нужно внести пункт о личной ответственности бизнесмена за долги, связанные с его работой.

Долг по ипотеке общий не вне зависимости от того, на кого оформлен кредит. Сейчас банки сами часто предлагают заключить брачный договор. Это нужно и для их удобства: легче иметь дело с одним заемщиком, чем с двумя. Полагаем, что так банки страхуются от невозврата кредитов и раздела ипотечного жилья. Брачный договор поможет договориться заранее, как возвращать деньги банку в случае развода и кому в итоге достанется недвижимость. Тогда после разрыва не будет вопросов.

На что обратить внимание:

Брачный договор может быть оформлен как перед вступлением в брак, так и на протяжении всего времени, пока лица состоят в браке. В случае если заключение брачного договора совершается до регистрации брака, он приобретает законную силу в момент государственной регистрации брака. Если решение о заключении брачного договора принято супругами, уже состоящими в браке, то моментом заключения такого договора признается момент его удостоверения нотариусом.

Брачный договор может решать несколько задач:

1. Защита личного имущества супругов, приобретенного до брака;

2. Прекращение режима совместной собственности на новое имущество;

3. Защита личных активов одного из супругов в случае финансовых сложностей или претензий к другому супругу;

4. Решение вопросов наследственного планирования.

При заключении брачного договора следует учитывать, что в него не могут быть включены следующие условия:

— ограничение дееспособности и правоспособности любого из супругов (запрет на обращение в суд для защиты своих прав и интересов, на ведение предпринимательской деятельности, на наследование, на оформление завещания, на получение доходов);

— условия по регулированию личных отношений между супругами. То есть написать, что жена не должна разговаривать каким-то особым тоном, а муж не должен косо смотреть на супругу — нельзя;

— определение личных прав и обязанностей супругов по отношению к их детям;

— ограничение прав нетрудоспособного супруга, нуждающегося в содержании;

— иные условия, ставящие одного из супругов в неблагоприятное положение и противоречащие нормам семейного права.»

Читайте другие материалы: Рассказали, какими госуслугами ярославцы чаще всего пользуются в интернете

Однокомнатные квартиры, по словам специалистов, — самый популярный товар на региональных рынках жилья. Естественно, это объясняется относительно низкой стоимостью, которая подойдет для многих, в том числе для молодых семей.

Но порой цена однушки может шокировать. Так, квартира, расположенная в центре Ярославля недалеко от школы № 33, заняла пятое место в списке самых дорогих. Ее цена — 7 450 000 рублей, хотя площадь составляет всего 56,7 квадратных метров. Квартира расположена по адресу улица Республиканская, дом 51 корпус 3. Она расположена на втором этаже семиэтажного дома 2014 года постройки.

Ремонт свежий, однако не удивляет. С виду трудно угадать стоимость этой квартиры.

В Ярославле продается одна из самых дорогих однушек в ЦФО за 7,5 миллионовВ Ярославле продается одна из самых дорогих однушек в ЦФО за 7,5 миллионов

Отметим, что самая дорогая квартира в ЦВО продается в городе Белгороде и стоит 10 миллионов.

Читайте другие материалы: В Ярославле увеличилось число безработных

Возможность накопить на квартиру или дом есть далеко не у всех. Многим приходится брать ипотеку. И есть варианты, как погасить ее выгодно.
Татьяна Решетникова рассказала, что оптимальный срок ипотечного кредита — семь лет.

— Безопаснее сначала снизить ежемесячный платеж до комфортных значений, чтобы сократить риск невыплат на случай непредвиденных обстоятельств, но при этом продолжать платить как минимум уже привычную сумму ежемесячного платежа, направляя образовавшуюся в результате его сокращения дельту на дальнейшее досрочное гашение кредита, — рассказала Татьяна.

Также она отметила, что браться за досрочное погашение задолженности стоит с первых месяцев. Это поможет сохранить баланс между суммой ипотеки и переплаты по процентам. Однако вопрос, как лучше досрочно гасить ипотеку, очень индивидуален.

Банк идет навстречу

Когда финансов не хватает, и расходы на обслуживание кредита требуют сокращения, оптимальный вариант — реструктуризация. Этот инструмент подходит не только в кризис. Реструктуризация — уменьшение платежей по кредиту таким образом, чтобы они стали для заемщика посильными. Чаще всего это происходит за счет увеличения срока кредита. Хотя есть и другие схемы.

«Прежде всего о своих проблемах заемщик должен сообщить банку или другим своим кредиторам и запросить вариант реструктуризации задолженности. Это можно сделать по телефону колл-центра кредитора или онлайн, в том числе через личные кабинеты или электронную почту, — объясняет заместитель управляющего ярославским отделением Банка России Евгений Ефремов. — Скорее всего, кредитор предложит свой вариант реструктуризации, который поможет заемщику пережить сложные времена. В нынешней ситуации банки сами достаточно активно идут навстречу гражданам, реструктурируя кредиты по их заявлениям — перенося сроки платежа, снижая его размер, используя другие возможные меры, чтобы сделать выплаты посильными и поддержать клиента. При этом банки и микрофинансовые институты подходят к каждому заемщику индивидуально, оценивая его способность проводить выплаты с учетом снижения доходов».

Клиент уходит на каникулы

Если вариант реструктуризации задолженности кредитором не предложен или предложен, но он не устраивает, человек вправе воспользоваться новым законом о кредитных каникулах. Это возможность получить отсрочку по кредитным платежам на шесть месяцев.

В этой ситуации у ипотечного заемщика есть альтернатива — ипотечные каникулы. Многие не видят различий между кредитными каникулами, дающими право на льготу вследствие снижения доходов из-за пандемии коронавируса (ФЗ № 106-ФЗ от 03.04.2020), и ипотечными каникулами, на которые могут рассчитывать заемщики при определенных сложных жизненных обстоятельствах (ФЗ№ 76-ФЗ от 01.05.2019). А эти различия есть.

Кредитные каникулы. Отсрочкой можно воспользоваться только один раз, обратившись к кредитору в любой день до 30 сентября 2020 года.

По окончании кредитных каникул необходимо будет вернуться к регулярным выплатам по новому графику, рассчитанному кредитором. Воспользоваться кредитными каникулами могут заемщики, если их доходы за месяц, предшествующий дате подачи заявления, снизились не менее чем на 30% по сравнению со среднемесячным доходом в 2019 году. Еще одно обязательное условие — размер кредита или займа не должен превышать максимальной суммы, установленной Правительством РФ: для ипотеки в Ярославском регионе — 2 млн рублей, для потребительских кредитов — 250 тысяч рублей, для автокредитов — 600 тысяч рублей, а для кредитных карт — не более 100 тысяч рублей.

Банк или иной кредитор (МФО, КПК) должен рассмотреть заявление и дать ответ в течение пяти календарных дней с момента получения требования, а подтверждающие документы можно предоставить позже — в течение 90 дней после подачи заявления (+30 дней, если у вас возникли объективные трудности со сбором запрошенных кредитором подтверждающих документов). Если заемщик в течение 10 дней после подачи заявления на кредитные каникулы не получил ни подтверждения, ни отказа от кредитора, льготный период считается наступившим, причем отсчитывается он от даты подачи заявления (если заемщик не выбрал иную дату).

Евгений Ефремов уточняет: «Документами, подтверждающими снижение дохода, могут быть не только справка из налоговой инспекции, но и справка о регистрации на бирже труда, официально оформленный больничный лист и другие документы. Стоит обратиться с этим вопросом к самому кредитору».

Если при проверке подтверждающих документов выяснится, что заемщик не соответствует установленным критериям, отсрочка будет отменена, а заемщику придется возместить пропущенные платежи и выплатить неустойку (штрафы, пени). Кроме того, информация о просрочке будет направлена в бюро кредитных историй, что негативно повлияет на возможность получить кредит или заем в будущем. Следует также помнить, что каникулы — это не прощение долга, а отсрочка платежа, перенесенная в будущее. Проценты во время каникул будут начисляться. Они, как и отсроченный платеж по основному долгу, будут выплачены заемщиком позднее.

Ипотечные каникулы. Ограничение суммы кредита является сегодня основной причиной отказа в кредитных каникулах. В этой ситуации нужно вспомнить о других каникулах — ипотечных.

«Закон об ипотечных каникулах 2019 года дает возможность гражданину, оказавшемуся в сложной жизненной ситуации, получить один раз отсрочку по платежам на срок до шести месяцев (или снизить размер платежей). Причем максимальный размер ипотечного кредита составляет 15 миллионов рублей, если предмет ипотеки является единственным жильем заемщика, а условия договора по требованию заемщика ранее не менялись», — подчеркивает Евгений Ефремов.

Направить кредитору требование о предоставлении льготы желательно дистанционным способом. Вместе с ним нужно предъявить подтверждающие документы. Рассмотреть заявление заемщика кредитор обязан в течение пяти рабочих дней с момента получения полного комплекта документов.

Необходимо предоставить доказательства причины снижения доходов — документально объяснить, каким образом вы попали в трудную жизненную ситуацию. Это могут быть справки о регистрации в качестве безработного, о признании заемщика инвалидом I или II группы, о временной нетрудоспособности сроком более двух месяцев подряд. Учитывается снижение среднемесячного дохода за два месяца, предшествующих дате подачи заявления, более чем на 30% по сравнению со среднемесячным доходом за предшествующие 12 месяцев; и при этом размер среднемесячных выплат по кредиту превышает 50% от среднемесячного дохода. Основанием для ипотечных каникул также может стать увеличение количества лиц, находящихся на иждивении у заемщика (несовершеннолетних детей, членов семьи, получивших инвалидность I и II группы, или подопечных заемщика) при одновременном снижении среднемесячного дохода более чем на 20%, при котором размер среднемесячных выплат по кредиту превышает 40% от среднемесячного дохода. Потребуется и выписка из Единого государственного реестра недвижимости о правах отдельного лица на имевшиеся (имеющиеся) у него объекты недвижимости, чтобы доказать, что ипотечное жилье — единственное.

Ипотечные каникулы не бесплатны для клиента. Начисленные во время льготного периода проценты заемщик будет обязан вносить по окончании полной выплаты кредита равными ежемесячными платежами.

Заметим, можно пользоваться каникулами друг за другом — сначала получить кредитные, а потом ипотечные. И наоборот. Но по мнению экспертов финансовой сферы, спешить на каникулы не стоит. Если вы в состоянии обслуживать долги, стоит поберечь свое право на отсрочку платежей для ситуации, когда это действительно станет необходимым.

Специалисты отделения по Ярославской области ГУ Банка России по ЦФО рассказали «Яркубу», как ярославцам ориентироваться в изменениях ипотечной сферы.

Чтобы понять в цифрах

Всего за 11 месяцев 2019 года ярославцы оформили в кредитных учреждениях 9168 ипотечных жилищных договоров на общую сумму 16,1 миллиардов рублей. В целом же ипотечные заемщики по состоянию на 1 декабря 2019 года были должны банкам 46,3 миллиарда рублей. Качество обслуживания долга по данным видам договоров традиционно высоко: к началу декабря доля просроченной задолженности по ипотечным кредитам достигла минимального значения, опустившись ниже 1%.

Чтоб было все прозрачно

В 2020 году 30 января вступило в силу указание Банка России, по которому самые важные пункты ипотечного договора должны быть представлены в виде таблицы. Уже на первой странице документа заемщик может видеть основные условия: сумму кредита (займа), срок действия договора и возврата долга, валюту, в которой будут выданы средства, процентную ставку и прочее. В таблице обязательно должно указываться, какие услуги кредитор предоставляет за отдельную плату (плюс подтверждение согласия гражданина на это), а также ответственность заемщика за ненадлежащее исполнение условий договора.

«Нововведение направлено на то, чтобы заемщик на этапе подписания договора мог четко оценить те обязательства, которые он на себя берет, и принять взвешенное решение», — отметил начальник экономического отдела ярославского отделения Юрий Рехин.

Чтоб было дешевле

По информации Банка России, средневзвешенная процентная ставка по ипотечным жилищным кредитам в рублях в декабре 2019 года достигла минимального за всю историю наблюдения значения — 9%.

«Для тех, кто думает над решением жилищного вопроса, обязательно нужно изучить пути получения помощи от государства», — советует специалист Банка России.

Для семей с детьми существует сразу несколько программ поддержки. Это ипотечная компенсация для семей, где родился третий или последующий ребенок, льготная ставка для семей, где родился второй или последующий ребенок, использование материнского капитала, а также субсидия на покупку жилья для молодых семей (наличие детей необязательно).

Чтоб деньги не пропали

Полгода работает новый механизм финансирования первичного жилья, который призван уберечь дольщиков от статуса «обманутых», новый закон встал на их защиту. С 1 июля 2019 года застройщики привлекают средства участников долевого строительства по новой схеме — с использованием счетов эскроу. После заключения договора с застройщиком покупатель квартиры открывает эскроу-счет в банке. Банк хранит средства дольщика на этом специальном счете, и только после завершения строительства застройщик получает деньги. Если дом не сдан — деньги возвращаются покупателю (дольщику).

«Этот механизм реально начал работать в нашей области», — отмечает Юрий Рехин.

На начало 2020 года открыто 109 счетов эскроу, на которых дольщики разместили почти 196 млн рублей. В тоже время ярославские застройщики отправились в банки за заемными деньгами на строительство жилья, получив за прошедший год 2 млрд кредитных средств.

Чтоб можно было передохнуть

В 2019 году введен инструмент ипотечных каникул. Если доходы сократились, банк может поставить вашу ипотеку «на паузу», то есть, даст время на решение временных финансовых проблем. Каникулы можно оформить по любому кредиту, который взят под залог жилья, но лишь один раз и только при определенных обстоятельствах, которые отрицательно повлияли на вашу платежеспособность.

«Это, действительно, шанс легально взять передышку в ипотечных платежах, не загоняя себя в долговую яму», — считает эксперт.

Максимальный срок каникул — полгода. И на это время заемщик полностью защищен: банк не может ни расторгнуть договор досрочно, ни взыскать ипотечное жилье.