В каком доме жить: аварийные хрущевки, некомфортные многоэтажки, проблемные «сталинки»

В каком доме жить: аварийные хрущевки, некомфортные многоэтажки, проблемные «сталинки»

Новую эпоху характеризует значительно расширившийся словарь строительных терминов. Ипотека, точечная застройка, мало- и многоэтажное строительство, земельные участки — об этом говорят на каждом углу, и не всегда в позитивном ключе. Квартирный вопрос еще долго будет волновать ярославцев — особенно во время экономического кризиса, обманутых дольщиков и заоблачных цен на квадратные метры. О прошлом и будущем строительной сферы, о «хороших» и «плохих» домах «ЯрКуб» побеседовал с членом общественного градостроительного совета и бывшим главным архитектором Ярославля Аркадием Бобовичем.

Лейтмотивом разговора, конечно, стало жилье — хрущевки, сталинки, многоэтажки и то, как грубо нарушается закон, когда в центре города внезапно оказывается строительный забор.

— Аркадий Романович, в период управления страной Никитой Хрущевым, в СССР, в том числе и Ярославле, массово сооружались панельные и кирпичные дома, которые в народе так и названы хрущевками. Их строительство продолжалось с 1959 до 1985 года, и рассчитаны они были на срок службы от 25 до 50 лет. Прошло уже больше 25 лет, и встает вопрос: что делать с этим временным жильем, которое стало фактически постоянным?

— Пришло время, когда ими нужно серьезно заниматься. Причем пришло оно не сегодня, а намного раньше, так как хрущевки, особенно панельные, наверняка находятся в техническом состоянии, близком к аварийному. За ними нужно следить — или от них избавляться.

— То есть, нужно массово сносить хрущевки?

— Панельные — наверняка надо сносить, но это сейчас непосильные для города средства. А кирпичные хрущевки, я думаю, еще проживут. Другое дело, что их нужно переоборудовать, капитально отремонтировать, только сейчас все эти вопросы легли на жителей.

— Капитальный ремонт, программа которого уже запустилась и массово обсуждается, реально может продлить срок службы таких домов?

— Да, если говорить о кирпичных зданиях, в отношении панельных ремонт только на некоторое время отложит проблему. Я думаю, что решения по капитальному ремонту будут обязательно корректироваться, потому что сами жители должны принимать решение, когда нужно отремонтировать здание. Но для этого, конечно, должна работать служба технического надзора, которая не просто будет каждый год добавлять дому проценты износа, а серьезно проверять состояние конструкций. Проблема панельных хрущевок в том, что все детали в них соединены сваркой, а швы загерметизированы недостаточно хорошо. Сварные узлы ржавеют, поэтому в какой-то момент здание может развалиться.

— Дом на улице Железнодорожная, где произошел взрыв бытового газа, мог быть в аварийном состоянии, раз после трагедии его признали непригодным для дальнейшей эксплуатации?

— Это дом первых массовых серий хрущевок. Я не думаю, что он был в плохом состоянии, ведь его серьезно тряхнуло во время взрыва, и все конструктивные узлы пришли в худшее состояние, нежели были до этого. Но остальные подобные дома неуклонно близятся к проблемному состоянию.

— Аркадий Романович, с хрущевками все ясно, давайте поговорим о так называемой «точечной застройке».

— Точечной застройки как юридического понятия нет — это мы привыкли ее называть именно так. Я понимаю точечную застройку следующим образом: она происходит внутри сложившихся жилых районов, где непонятно, каким образом выделяется участок земли, и на нем разрешают проектировать и строить здание, не интересуясь мнением жителей. Ранее эти клочки земли, возможно, были предназначены для благоустройства.

— То есть, точечная застройка просто-напросто «вклинивается» между жилыми домами по принципу «не пропадать же месту»?

— Если следовать градостроительному кодексу, точечная застройка невозможна. Но она происходит, потому что требования кодекса при выделении земельных участков для строительства не исполняются теми органами, которые должны это делать.

— А что об этом говорит Градостроительный кодекс?

— Там написано, что для определения земель, которые не используются в данный момент и могут быть предназначены для строительства, необходимо сделать проект планировки. То есть, для начала на весь квартал или микрорайон создается проект, затем по нормам отмежевываются участки существующих домов, а уже потом определяется: что есть в остатке? И уже эти кусочки можно отводить для застройки, сохраняя при этом нормативные площади территорий остальных домов.

— Допустим, место под строительство нашлось. Что законопослушный застройщик делает дальше?

— Далее проектом планировки определяется, что именно можно построить: жилой дом или объект, которого не хватает, и устанавливаются размеры объекта — его этажность, высота, протяженность, ширина. После этого проект должен проходить публичные слушания, люди должны знать, что свободная земля будет застроена определенным образом. Но в Ярославле земельные участки отводятся, как правило, без проектов планировки и, тем более, публичных слушаний. Люди узнают о новой стройке, когда на месте ставят забор.

— Точечная застройка, тем не менее, возможна, если следовать закону. А можно ли строить в центре, в зоне ЮНЕСКО?

— ЮНЕСКО не запрещает строительство, регламенты просто ограничивают высоту и плотность застройки, предъявляют архитектурные требования. Все возможно, если соблюдать правила и делать не втихаря. Хотя я считаю, что в центре давным-давно нет места для строительства новых объектов.

— Зато такое место есть в новых кварталах, где сейчас активно строятся новые жилые дома — примеров тому много. Какое оно — наше будущее жилье?

— Государство выдвинуло хорошее требование — комфортное и доступное жилье для россиян. Вот только то, что строится в Ярославле, нельзя назвать ни доступным, ни комфортным. Почему я так думаю? Возводятся дома в 17, 20, 25 этажей — жить на верхних этажах плохо с медицинской и экологической точки зрения. Есть даже исследования психиатров, которые говорят о повышенном уровне стресса у людей, живущих в таких домах. И что делать, если лифт отключили? Идти на 20 этаж пешком? Земельные участки у домов превратились в автостоянку, в случае пожара встает вопрос: как эвакуировать людей с верхних этажей?

— С точки зрения комфорта это, действительно, так. А почему новые квартиры гораздо дороже?

— У многоэтажных домов мощные фундаменты и инженерное оборудование, они заведомо дороже в строительстве и эксплуатации. За тот же лифт сейчас нужно платить, а во сколько обойдется его замена? Но это жилье строится, потому что это выгодно застройщикам и тем, кто его продает. У людей не остается выбора.

— А как сделать так, чтобы строили хорошо и качественно? Есть примеры, когда дома через 4–6 лет эксплуатации покрываются трещинами сверху донизу.

— Мы имеем результат отсутствия служб технического надзора заказчика и отделов по контролю качества строительных организаций.

— Это было в советское время. Сталинские дома можно назвать примером качественного жилья?

— Конечно, к строительству сталинских домов относились более требовательно, может быть, их можно считать качественными. Но у них есть свои проблемы: например, деревянные перекрытия, которые сейчас сгнили или еще догнивают. Просто тогда не было железобетонных перекрытий.

— Аркадий Романович, в разговоре с Вами создается впечатление, что жить совсем нигде нельзя. Что же делать?

— (смеется) За городом, в деревне самому строить дом. Я думаю, что самым комфортным является малоэтажное строительство. А для русского человека дом с приусадебным участком — это самое замечательное жилье.